Cuánto cuesta la seguridad de un fraccionamiento o condominio en México: de $30,000 a $80,000 al mes por desarrollo (+IVA), pero lo que importa es el costo por casa. La matemática de la caseta 24/7, qué encarece el servicio y lo legal que todo administrador debe revisar.
La seguridad de un fraccionamiento o condominio en México cuesta, de forma orientativa, entre $30,000 y $80,000 MXN al mes por desarrollo (más IVA) en 2026. Es un estimado de referencia: una sola caseta modesta puede ubicarse en el extremo bajo, mientras que un desarrollo grande con varios accesos, rondines y cámaras supera fácilmente los $80,000. Pero el número que de verdad importa para una mesa directiva no es el total, sino el costo por casa.
En esta guía explicamos de dónde sale ese precio (la matemática de una caseta), cómo calcular el costo por casa, qué encarece o abarata el servicio, cómo se paga a través de la cuota de mantenimiento y lo legal que todo administrador debe revisar antes de firmar. Para la parte operativa, complementa con nuestra guía práctica de seguridad residencial para fraccionamientos.
De dónde sale el número: la matemática de una caseta
El costo de la seguridad residencial se construye, sobre todo, a partir de las posiciones de guardia y sus horas. La pieza básica es la caseta de acceso cubierta las 24 horas, y aquí está la clave que más confunde a las mesas directivas:
- La ley prohíbe los turnos de 24 horas. La Ley Federal del Trabajo fija jornadas máximas (8 horas diurna, 7 nocturna, 7.5 mixta) y descanso semanal. Cubrir una caseta de forma continua requiere, como mínimo, tres guardias rotando.
- En la práctica se necesitan cuatro o cinco para cubrir los siete días de la semana con descansos, vacaciones e incapacidades, sin dejar huecos.
- Un guardia de seguridad residencial cuesta del orden de $14,000 a $28,000 al mes por elemento (turno de 12h), según la ciudad y el perfil. Por eso una posición 24/7 ronda los $30,000 a $52,000 mensuales, más IVA: estás pagando varios salarios completos con sus cargas sociales para mantener un solo puesto cubierto sin interrupción y dentro de la ley.
- El esquema "24x24" (un guardia que trabaja 24 horas y descansa 24) que ofrecen algunos proveedores es popular pero ilegal, y la fatiga degrada justo lo que pagas: la capacidad de reacción.
Costo mensual por fraccionamiento, por ciudad (2026)
La siguiente tabla muestra el rango estimado del costo mensual total por fraccionamiento en las principales ciudades, derivado de nuestro modelo de precios. Son estimaciones de referencia 2026, más IVA del 16%; el costo real depende del número de casetas, rondines y cámaras.
| Ciudad | Costo mensual por fraccionamiento (MXN, + IVA) |
|---|---|
| CDMX | $35,000 - $92,000 |
| Monterrey | $35,000 - $92,000 |
| Guadalajara | $32,000 - $84,000 |
| Queretaro | $32,000 - $86,000 |
| Puebla | $29,000 - $76,000 |
| Tijuana | $38,000 - $102,000 |
| Cancun | $33,000 - $88,000 |
| Merida | $26,000 - $70,000 |
Como referencia por tamaño del desarrollo, con una caseta cubierta 24/7: un fraccionamiento de hasta ~100 casas suele ubicarse en $30,000–$50,000/mes (más si requiere rondín o un segundo acceso); de 100 a 300 casas, en $50,000–$90,000; y de más de 300 casas, de $90,000 en adelante. Un condominio vertical de 50 a 150 departamentos, con una sola caseta, ronda los $30,000–$55,000. Para un estimado según tu caso, usa el cotizador de seguridad privada.
El gancho práctico: el costo por casa
El total mensual asusta, pero se reparte entre todas las viviendas. La cuenta es simple: costo total ÷ número de casas = costo por casa al mes. Algunos ejemplos:
- Un fraccionamiento de 100 casas con una caseta 24/7 a $50,000/mes ≈ $500 por casa.
- El mismo esquema más rondín y cámaras, a $95,000/mes entre 100 casas ≈ $950 por casa.
- Un condominio vertical de 25 departamentos a $32,000/mes ≈ $1,280 por departamento.
En la práctica, la línea de seguridad suele caer entre $300 y $1,600 por casa al mes (los desarrollos muy grandes, de varios cientos de casas, bajan incluso de $300). La regla es clara: a mayor número de casas, menor costo por casa, porque la caseta se reparte entre más vecinos (economías de escala). Esa cifra por casa es la que se integra a la cuota de mantenimiento.
Qué hace subir o bajar el precio
- Número de casetas o accesos: cada acceso que hay que cubrir 24/7 añade casi una rotación completa de guardias. Es la palanca dominante.
- Cobertura 24/7 vs solo diurna: una posición de 12 horas cuesta aproximadamente la mitad de una 24/7.
- Rondines: el patrullaje continuo dentro del desarrollo puede requerir un guardia adicional.
- CCTV y monitoreo: la instalación de cámaras es una inversión única; el costo de largo plazo es el monitoreo. Importante: cámaras sin monitoreo solo sirven para tener evidencia después del hecho, no para prevenir. Revisa cuánto cuesta el monitoreo y las alarmas al mes.
- Control de acceso: plumas vehiculares, tags RFID, lectura de placas (LPR), apps de visitantes o botón de pánico añaden inversión inicial y, a veces, costo mensual.
- Armado vs desarmado: la seguridad residencial es, por diseño, casi siempre desarmada (el guardia de caseta es de control de acceso). El personal armado encarece el servicio entre un 35% y 60% y rara vez se justifica.
- Zona, ciudad y número de casas: el costo de vida local y el salario mínimo de la zona (en la frontera norte el mínimo es de $440.87/día) mueven la tarifa.
Cómo se paga: la cuota de mantenimiento (y el detalle del IVA)
La seguridad se cobra a los vecinos a través de la cuota de mantenimiento, que la asamblea fija a partir del presupuesto anual dividido entre las unidades. La seguridad suele representar entre el 40% y el 70% de esa cuota.
La cuota de mantenimiento que cobra el condominio a sus residentes normalmente no causa IVA (es una aportación a un fondo común, no una contraprestación). Pero la empresa de seguridad sí factura su servicio con el 16% de IVA, y el condominio suele absorberlo como costo sin poder acreditarlo, justamente porque las cuotas que cobra están exentas. En números: un servicio de $40,000/mes representa $46,400 reales para el condominio. Tenlo presente al armar el presupuesto.
Lo legal que todo administrador debe revisar
- Quién contrata: depende de la ley estatal de propiedad en condominio. Por lo general, la asamblea decide (a veces por mayoría calificada) y el administrador firma dentro de su mandato; en algunas entidades el comité de vigilancia puede celebrar el contrato.
- Autorización del proveedor: la empresa debe tener autorización federal de la DGSP si opera en dos o más estados, o registro estatal si opera en uno solo. Verifica vigencia y modalidad. Te explicamos cómo en la guía de cómo verificar si una empresa de seguridad está autorizada.
- REPSE (STPS): la seguridad privada es un servicio especializado; sin REPSE vigente del proveedor, el gasto no es deducible y el IVA no es acreditable.
- Responsabilidad solidaria: si el proveedor no paga IMSS, INFONAVIT o impuestos de los guardias, el condominio (y potencialmente el administrador o el comité) puede responder directamente. Contratar "veladores" informales convierte al condominio en patrón de hecho, con multas y demandas laborales.
- El guardia de caseta es desarmado y de control de acceso: es auxiliar de la seguridad pública, sin facultades de detención salvo flagrancia. Cualquier servicio armado exige Licencia Particular Colectiva de SEDENA con el guardia registrado nominativamente.
- Datos personales: el manejo de cámaras y de la bitácora de visitantes obliga a cumplir la normativa de protección de datos personales (aviso de privacidad, señalética y un plazo de retención razonable de las grabaciones).
Cómo poner cada punto por escrito lo detallamos en nuestra guía del contrato de seguridad privada.
Errores que salen caros
- Elegir al más barato: una tarifa muy por debajo del costo de una posición suele significar guardias sin IMSS ni capacitación, con alta rotación. Cumplir la ley por debajo del costo cargado es matemáticamente imposible.
- Cubrir 24/7 con uno o dos guardias: es ilegal (viola la jornada y el descanso de ley) y deja huecos de cobertura.
- Prescindir de supervisión y rondines: sin supervisión, los guardias caen en rutinas predecibles y puntos ciegos.
- Contratar "veladores" informales sin DGSP ni REPSE: operación ilegal y responsabilidad directa del condominio.
- Instalar CCTV sin monitoreo: da una falsa sensación de seguridad; sirve para investigar después, no para prevenir.
- No verificar DGSP, REPSE e IMSS ni firmar contrato por escrito.
Preguntas frecuentes sobre el costo de seguridad residencial
¿Cuántos guardias necesita una caseta las 24 horas?
Como mínimo tres (en turnos que respeten la jornada de ley) y, de forma realista, cuatro o cinco para cubrir los siete días con descansos, vacaciones e incapacidades. Un solo guardia "de 24x24" es ilegal.
¿Cuánto sale por casa al mes?
Típicamente entre $400 y $1,600 por casa, según el esquema y el número de viviendas. El total por fraccionamiento ronda los $30,000 a $80,000+ mensuales (más IVA), y representa con frecuencia entre el 40% y el 70% de la cuota de mantenimiento.
¿El guardia del fraccionamiento puede ir armado?
Solo si la empresa tiene Licencia Particular Colectiva de SEDENA y el guardia está registrado nominativamente, con un calibre permitido. En la práctica, la seguridad residencial es casi siempre desarmada y enfocada en el control de acceso.
¿Qué pasa si contratamos "por fuera" para ahorrar?
El condominio asume responsabilidad solidaria ante el IMSS, el INFONAVIT y el SAT, pierde la deducción del gasto y queda expuesto a demandas laborales. El "ahorro" se convierte en pasivo.
¿Cámaras o guardias?
Son complementarios. Las cámaras sin monitoreo solo sirven para investigar después del hecho; un esquema integral combina guardias, CCTV monitoreado, control de acceso y rondines.
¿Quién decide y firma el contrato?
Depende de la ley estatal: por lo general la asamblea decide (a veces por mayoría calificada) y el administrador firma; en algunas entidades el comité de vigilancia puede celebrar el contrato de servicios.
Cotiza la seguridad de tu fraccionamiento
Usa nuestro cotizador de seguridad privada para un estimado inmediato, o solicita cotizaciones sin compromiso a empresas verificadas. Antes de firmar, confirma que el proveedor esté en el listado de empresas autorizadas DGSP y aprende a verificar su registro.
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