¿Cuánto cuesta la seguridad de un fraccionamiento? 2026

La seguridad de un fraccionamiento o condominio en México cuesta, de forma orientativa, entre $30,000 y $80,000 MXN al mes por desarrollo (más IVA) en 2026. Es un estimado de referencia: una sola caseta modesta puede ubicarse en el extremo bajo, mientras que un desarrollo grande con varios accesos, rondines y cámaras supera fácilmente los $80,000. Pero el número que de verdad importa para una mesa directiva no es el total, sino el costo por casa.

Una advertencia de método antes de empezar: todas las cifras de esta guía son estimados de referencia 2026, expresados sin IVA salvo cuando se indica lo contrario. El precio real de tu desarrollo depende de variables muy concretas —número de accesos, horas de cobertura, rondines, equipo y ciudad— que detallamos más abajo. Úsalas para presupuestar y comparar cotizaciones, no como una tarifa fija.

De dónde sale el número: la matemática de una caseta

El costo de la seguridad residencial se construye, sobre todo, a partir de las posiciones de guardia y sus horas. La pieza básica es la caseta de acceso cubierta las 24 horas, y aquí está la clave que más confunde a las mesas directivas:

• La ley prohíbe los turnos de 24 horas. La Ley Federal del Trabajo¹ fija jornadas máximas (8 horas diurna, 7 nocturna, 7.5 mixta) y descanso semanal. Cubrir una caseta de forma continua requiere, como mínimo, tres guardias rotando.
• En la práctica se necesitan cuatro o cinco para cubrir los siete días de la semana con descansos, vacaciones e incapacidades, sin dejar huecos.
• Un guardia de seguridad residencial cuesta del orden de $14,000 a $28,000 al mes por elemento (turno de 12h), según la ciudad y el perfil; el desglose de ese precio lo explicamos en cuánto cuesta un guardia de seguridad. Por eso una posición 24/7 ronda los $30,000 a $52,000 mensuales, más IVA: estás pagando varios salarios completos con sus cargas sociales para mantener un solo puesto cubierto sin interrupción y dentro de la ley.
• El esquema "24x24" (un guardia que trabaja 24 horas y descansa 24) que ofrecen algunos proveedores es popular pero ilegal, y la fatiga degrada justo lo que pagas: la capacidad de reacción.

Costo mensual por fraccionamiento, por ciudad (2026)

La siguiente tabla muestra el rango estimado del costo mensual total por fraccionamiento en las principales ciudades, derivado de nuestro modelo de precios. Son estimaciones de referencia 2026, más IVA del 16%; el costo real depende del número de casetas, rondines y cámaras.

Como referencia por tamaño del desarrollo, con una caseta cubierta 24/7: un fraccionamiento de hasta ~100 casas suele ubicarse en $30,000–$50,000/mes (más si requiere rondín o un segundo acceso); de 100 a 300 casas, en $50,000–$90,000; y de más de 300 casas, de $90,000 en adelante. Un condominio vertical de 50 a 150 departamentos, con una sola caseta, ronda los $30,000–$55,000. Para un estimado según tu caso, usa el cotizador de seguridad privada.

El gancho práctico: el costo por casa

El total mensual asusta, pero se reparte entre todas las viviendas. La cuenta es simple: costo total ÷ número de casas = costo por casa al mes. Algunos ejemplos:

• Un fraccionamiento de 100 casas con una caseta 24/7 a $50,000/mes ≈ $500 por casa.
• El mismo esquema más rondín y cámaras, a $95,000/mes entre 100 casas ≈ $950 por casa.
• Un condominio vertical de 25 departamentos a $32,000/mes ≈ $1,280 por departamento.

En la práctica, la línea de seguridad suele caer entre $300 y $1,600 por casa al mes (los desarrollos muy grandes, de varios cientos de casas, bajan incluso de $300). La regla es clara: a mayor número de casas, menor costo por casa, porque la caseta se reparte entre más vecinos (economías de escala). Esa cifra por casa es la que se integra a la cuota de mantenimiento.

Costo por casa según el tamaño del desarrollo

La economía de escala es la idea más importante de toda esta guía, y se ve mejor en una tabla. El costo de una caseta 24/7 es prácticamente fijo —cuesta casi lo mismo cuidar el acceso de un fraccionamiento de 30 casas que el de uno de 200—, así que el costo por casa cae a medida que crece el desarrollo. Los siguientes son estimados de referencia 2026 (más IVA) para un esquema con una caseta de acceso cubierta 24/7, y muestran por qué el mismo nivel de servicio resulta mucho más caro por familia en un desarrollo chico:

Estimado de referencia, más IVA del 16%. Observa el patrón: el desarrollo de 30 casas paga la mitad en total que el de 300, pero cuatro veces más por casa. Por eso a los fraccionamientos pequeños les cuesta tanto sostener una caseta 24/7, y muchos optan por cobertura diurna más CCTV monitoreado para repartir un costo menor entre menos vecinos.

Ejemplo de presupuesto de un fraccionamiento típico

Para aterrizar la matemática, este es un ejemplo ilustrativo del presupuesto mensual de un fraccionamiento de 100 casas con un esquema completo: una caseta de acceso cubierta 24/7 con cuatro guardias rotando, un rondín perimetral y CCTV monitoreado. Las cifras son estimados de referencia 2026:

El costo por casa de este esquema es de $68,000 ÷ 100 ≈ $680 por casa al mes (alrededor de $789 con IVA incluido). Si el mismo fraccionamiento renunciara al rondín y operara solo con la caseta 24/7, bajaría a unos $46,000 mensuales, o ≈ $460 por casa; si además dejara CCTV solo en accesos sin monitoreo activo, ahorraría todavía algo más a costa de capacidad de prevención. Es exactamente el tipo de comparación que conviene poner sobre la mesa de la asamblea. Ejemplo ilustrativo, más IVA.

Qué hace subir o bajar el precio

• Número de casetas o accesos: cada acceso que hay que cubrir 24/7 añade casi una rotación completa de guardias. Es la palanca dominante.
• Cobertura 24/7 vs solo diurna: una posición de 12 horas cuesta aproximadamente la mitad de una 24/7.
• Rondines: el patrullaje continuo dentro del desarrollo puede requerir un guardia adicional.
• CCTV y monitoreo: la instalación de cámaras es una inversión única —su costo lo desglosamos en cuánto cuesta instalar cámaras CCTV—; el costo de largo plazo es el monitoreo. Importante: cámaras sin monitoreo solo sirven para tener evidencia después del hecho, no para prevenir. Revisa cuánto cuesta el monitoreo y las alarmas al mes.
• Control de acceso: plumas vehiculares, tags RFID, lectura de placas (LPR), apps de visitantes o botón de pánico añaden inversión inicial y, a veces, costo mensual. Bien implementado, el control de acceso reduce el tiempo que el guardia dedica a registrar visitas y, por lo tanto, la presión por sumar más personal.
• Cercado y protección perimetral: una buena barda, malla o cerca eléctrica perimetral es una inversión única que cierra los huecos por donde se evade la caseta. Reduce la superficie a vigilar y, a la larga, puede bajar el número de rondines necesarios.
• Armado vs desarmado: la seguridad residencial es, por diseño, casi siempre desarmada (el guardia de caseta es de control de acceso). El personal armado encarece el servicio entre un 35% y 60% y rara vez se justifica.
• Zona, ciudad y número de casas: el costo de vida local y el salario mínimo de la zona (en la frontera norte el mínimo es de $440.87/día) mueven la tarifa.

En síntesis, estas son las palancas que mueven el presupuesto, de la de mayor impacto a la de menor:

Cómo se paga: la cuota de mantenimiento (y el detalle del IVA)

La seguridad se cobra a los vecinos a través de la cuota de mantenimiento, que la asamblea fija a partir del presupuesto anual dividido entre las unidades. La seguridad suele representar entre el 40% y el 70% de esa cuota.

Gobernanza: quién decide y quién firma

Antes del precio está la pregunta de quién puede comprometer al condominio. La respuesta la da la ley estatal de propiedad en condominio de cada entidad (cada estado tiene la suya), pero el patrón general es bastante consistente en todo el país:

• La asamblea decide. Contratar la seguridad —y, sobre todo, modificar la cuota de mantenimiento para pagarla— es una decisión que corresponde a la asamblea de condóminos. Según la entidad y el monto, puede exigirse mayoría simple o mayoría calificada, y conviene que la decisión quede asentada en el acta con el alcance aprobado (posiciones, horario y presupuesto tope).
• El administrador ejecuta y firma. Una vez que la asamblea aprueba, el administrador (figura prevista en la ley estatal) suele ser quien firma el contrato con la empresa de seguridad, dentro del mandato que la asamblea le otorgó. Firmar por encima de ese mandato puede dejar al administrador expuesto personalmente.
• El comité de vigilancia supervisa. En muchas entidades existe un comité de vigilancia que controla al administrador y, en algunos casos, puede co-firmar o validar el contrato. Es el contrapeso natural para evitar contrataciones a dedo.

El reparto a los vecinos se hace a través de la cuota de mantenimiento, normalmente en proporción al indiviso de cada unidad (su porcentaje de propiedad sobre las áreas comunes), no necesariamente a partes iguales. Documentar quién aprobó qué evita el conflicto más común en los fraccionamientos: que un grupo de vecinos impugne después el gasto. Pon todo por escrito —alcance, vigencia y forma de pago— en un contrato formal; cómo estructurarlo lo vemos en la guía del contrato de seguridad privada.

Lo legal que todo administrador debe revisar

• Quién contrata: depende de la ley estatal de propiedad en condominio. Por lo general, la asamblea decide (a veces por mayoría calificada) y el administrador firma dentro de su mandato; en algunas entidades el comité de vigilancia puede celebrar el contrato.
• Autorización del proveedor: la empresa debe tener autorización federal de la DGSP⁴ si opera en dos o más estados, o registro estatal si opera en uno solo. Verifica vigencia y modalidad. Te explicamos cómo en la guía de cómo verificar si una empresa de seguridad está autorizada.
• REPSE⁵ (STPS⁶): la seguridad privada es un servicio especializado; sin REPSE vigente del proveedor, el gasto no es deducible y el IVA no es acreditable. Pide el registro y su fecha de renovación, porque caduca cada tres años.
• Responsabilidad solidaria: si el proveedor no paga IMSS, INFONAVIT o impuestos de los guardias, el condominio (y potencialmente el administrador o el comité) puede responder directamente. Contratar "veladores" informales convierte al condominio en patrón de hecho, con multas y demandas laborales.
• El guardia de caseta es desarmado y de control de acceso: es auxiliar de la seguridad pública, sin facultades de detención salvo flagrancia. Cualquier servicio armado exige Licencia Particular Colectiva de SEDENA⁷ con el guardia registrado nominativamente.
• Datos personales: el manejo de cámaras y de la bitácora de visitantes obliga a cumplir la normativa de protección de datos personales (aviso de privacidad, señalética y un plazo de retención razonable de las grabaciones).

Cómo poner cada punto por escrito lo detallamos en nuestra guía del contrato de seguridad privada.

Errores que salen caros

• Elegir al más barato: una tarifa muy por debajo del costo de una posición suele significar guardias sin IMSS ni capacitación, con alta rotación. Cumplir la ley por debajo del costo cargado es matemáticamente imposible.
• Cubrir 24/7 con uno o dos guardias: es ilegal (viola la jornada y el descanso de ley) y deja huecos de cobertura.
• Prescindir de supervisión y rondines: sin supervisión, los guardias caen en rutinas predecibles y puntos ciegos.
• Contratar "veladores" informales sin DGSP ni REPSE: operación ilegal y responsabilidad directa del condominio.
• Instalar CCTV sin monitoreo: da una falsa sensación de seguridad; sirve para investigar después, no para prevenir.
• No verificar DGSP, REPSE e IMSS ni firmar contrato por escrito.

Para la parte operativa, complementa con nuestra guía práctica de seguridad residencial para fraccionamientos. Si quieres ver el panorama de precios de todos los servicios —no solo el residencial—, revisa cuánto cuesta la seguridad privada, y para el detalle del servicio en sí, nuestra página de seguridad residencial.

Preguntas frecuentes sobre el costo de seguridad residencial

¿Cuántos guardias necesita una caseta las 24 horas?

Como mínimo tres (en turnos que respeten la jornada de ley) y, de forma realista, cuatro o cinco para cubrir los siete días con descansos, vacaciones e incapacidades. Un solo guardia "de 24x24" es ilegal.

¿Cuánto sale la seguridad por casa al mes?

Típicamente entre $400 y $1,600 por casa, según el esquema y el número de viviendas. El total por fraccionamiento ronda los $30,000 a $80,000+ mensuales (más IVA), y representa con frecuencia entre el 40% y el 70% de la cuota de mantenimiento.

¿El guardia del fraccionamiento puede ir armado?

Solo si la empresa tiene Licencia Particular Colectiva de SEDENA y el guardia está registrado nominativamente, con un calibre permitido. En la práctica, la seguridad residencial es casi siempre desarmada y enfocada en el control de acceso.

¿Qué pasa si contratamos "por fuera" para ahorrar?

El condominio asume responsabilidad solidaria ante el IMSS, el INFONAVIT y el SAT⁸, pierde la deducción del gasto y queda expuesto a demandas laborales. El "ahorro" se convierte en pasivo.

¿Cámaras o guardias para un fraccionamiento?

Son complementarios. Las cámaras sin monitoreo solo sirven para investigar después del hecho; un esquema integral combina guardias, CCTV monitoreado, control de acceso y rondines.

¿Quién decide y firma el contrato?

Depende de la ley estatal: por lo general la asamblea decide (a veces por mayoría calificada) y el administrador firma; en algunas entidades el comité de vigilancia puede celebrar el contrato de servicios.

¿Quién contrata: la asamblea o el administrador?

Las dos cosas, en momentos distintos: la asamblea aprueba la contratación y el ajuste a la cuota de mantenimiento, y el administrador firma el contrato dentro de ese mandato. Conviene asentar el alcance y el presupuesto tope en el acta de asamblea para que el administrador no quede expuesto personalmente y para evitar impugnaciones posteriores de los vecinos.

¿Conviene una caseta con guardias o solo cámaras?

Para un fraccionamiento con accesos vehiculares y peatonales, la caseta con guardias sigue siendo la base: es lo único que controla físicamente quién entra y reacciona en el momento. Las cámaras son un complemento que extiende la cobertura y aporta evidencia, pero solo previenen si tienen monitoreo activo. La excepción son los desarrollos muy pequeños, donde el costo de una caseta 24/7 por casa es alto: ahí un esquema de cobertura diurna más CCTV monitoreado y buen control de acceso puede ser la mejor relación costo-beneficio.

¿El costo incluye IVA?

No. Todas las cifras de esta guía son estimados de referencia sin IVA. La empresa de seguridad factura su servicio con el 16% de IVA, que el condominio normalmente absorbe como costo sin poder acreditarlo (porque las cuotas de mantenimiento que cobra suelen estar exentas). Por eso, al presupuestar, multiplica el estimado por 1.16: un servicio de $50,000/mes representa $58,000 reales para el condominio.

¿Cuánto puede bajar el costo por casa en un fraccionamiento grande?

Bastante, por economías de escala: como la caseta cuesta casi lo mismo sin importar el tamaño, repartir su costo entre más viviendas reduce la cuota individual. Un desarrollo de 30 casas puede pagar del orden de $1,200 por casa, mientras que uno de 300 baja a cerca de $300 por casa con un nivel de servicio comparable. Es un estimado de referencia, pero ilustra la regla: a más casas, menos por casa.